造價估算
關注創建者：戚逸凡 創建時間：2015-07-16
造價估算的實例教程
所以我的觀點是，BIM對造價專業是一個極大的推動作用，造價人員從機械的低端的繁瑣的工程量計算工作中擺脫出來，可以有更多的時間與精力從事更高端更有價值的咨詢工作，如設計優化、招標策劃、投標對策、合約規劃、成本控制、全過程造價管理等這些技術含量更高的業務，最終形成個人職業生涯的良性循環，而不是被無盡的算量工作所湮沒。
用一個實際案例說明如何在工程項目全過程造價控制中應用BIM技術，快速提高造價管理的水平。
案例解析：
某房地產開發項目規劃總占地面積9900m2，總建筑面積91900萬m2，建筑主體是一座地上30層的辦公樓，樓下設有9層裙房以及3層地下人防車庫。該項目辦公樓1～9層是與裙房相連的連體結構，10～30層為標準層，頂層為機房層。該案例主要是以地上辦公樓部分為例進行建模，分析和探討BIM技術在全過程造價管理中的應用。
（1）決策階段
決策階段是項目建設各階段中最為關鍵的一個階段。該階段通過對不同的投資方案進行經濟和技術論證，最后選擇出最佳方案。統計表明，決策階段對工程造價的影響程度高達80%～90%。由此可見，投資估算在方案選擇決策中占有重要的地位。
建設單位在決策時，可借助軟件簡單地搭建BIM模型，將項目方案與財務分析工具集成，一旦進行參數修改，便可迅速提取工程量，并通過算量軟件和計價軟件得出粗略的造價，從而實時獲得各方案的投資收益指標，為建設單位最終決策提供有說服力的依據。
（2）設計階段
設計階段的概算編制主要取決于設計深度、資料完備程度和對概算精度的要求，可分為初步設計和施工圖設計2個階段。
①初步設計階段
初步設計階段的概算主要是設計概算，即在投資估算控制下確定項目的全部建設費用。設計概算按規定需經有權機關批準，并以此作為該項目投資總額的控制依據。
展開 ▲ 局部展示
案例五：某廠房改造項目
項目難點：
該項目幕墻設計單位已經將幕墻進行深化設計，鑒于幕墻曲面的復雜性，幕墻造價估算超出業主與設計預期，因此需要確定單塊幕墻板塊的翹曲度，并以此判定板塊是否為雙曲面或平板，從而精確估算造價。整個項目約30000余塊，單靠手工拾取并且人工分析、標注已無法勝任，只有借助數字編程技術能夠高效、快速的解決問題。
基于對象數量計算的，用戶能產出材料明細表進行造價成本估算等進階設計分析。此外，基于數據一致性，在使用的同時會自動修正與修正之對象相關信息，信息的錯誤遺失發生機率會大幅度減少，提高了設計質量。
六、參數建模：BIM軟件與傳統CAD軟件最大的差異即為參數建模，模型對象的信息是以屬性的方式存于BIM數據庫中，故可讓使用者直接讀取其所需之信息，無須經過人為的判讀，減少人為因素產生的錯誤。
七、工程數據再利用：建筑物信息于施工階段與營運階段的信息連接較缺乏，運用BIM模型為一大型數據庫的特性，將設計信息完整的保留于建筑模型中，從初期設計時間的構思到詳圖設計時間的變更都得以保存，除整個工程施工階段亦可將信息讓生命周期中各個階段使用。
（轉載，侵刪）
展開 如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
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二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。
展開 利用BIM技術的參數化輸入，其智能運算功能代替傳統的手工計算，不僅大大降低了前期投資成本，節省了人力資源，也使工程造價的估算更精確、更具科學性、合理性。利用BIM構建的三維虛擬模型，能夠給人提供直觀的三維單體空間感受，更有利于對平面圖的理解并為項目決策的制定提供更加直觀的依據，提高了項目決策的準確度，同時也提升了工程質量。
本次BIM仿真技術應用立足于大型基礎設施建設項目，將BIM技術與系統仿真方法相結合用于填海造陸項目，可充分發揮BIM和系統仿真在可視化、仿真性、協同性和一體化等方面的優勢，為填海造陸項目在風險評估、三維展示、仿真模擬、施工進度優化及控制、協同工作等方面發揮重要作用。
一 項目背景
1.1 工程概述
三亞人工島填海造陸項目位于海南省三亞市紅塘灣，由海航集團投資開發，總體布局分為空港運營區、臨空商貿區及臨空配套服務區三部分, 投資金額超過2000億人民幣。三亞新機場填海造陸項目是經由國務院批準的國家重點項目，是立足南海輻射東南亞的門戶機場，實現海上絲綢之路，以及“一帶一路”深入南海的偉大戰略。
圖1 三亞新機場人工島
本工程規模較大、建設條件異常復雜、綜合技術難度大，且具有填海造陸項目建設標準復雜、建設條件復雜、技術復雜、施工組織復雜等特點。與陸地工程相比，填海造陸工程受環境影響較大，并且海域環境變換頻繁、海況檢測較困難。因此，填海造陸工程在施工過程中遇到的困難較多，施工難度較大。
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這個階段的技術文件和圖紙應當能滿足驗船部門審查、承造廠進行生產準備、估算造價、訂貨機繪制施工圖紙等方面的需要。
（4）施工設計：技術設計被驗船部門審查批準后，根據建造廠的具體生產技術條件和船舶各項標準文件，開始制訂建造該船所需的船體、輪機、電氣三方面的全部施工圖紙和技術文件。在船體方面，要繪制分段結構施工圖和制訂工藝規程，以及繪制船舶設備、施工圖等。
草圖經反復修改認為初步滿意后，便可繪制初步總圖和估算造價（成本預估）。初步總圖嚴格按比例繪制，選取足夠的視圖和切面圖。
（5） 初步審查
初步總圖繪制后，需要請對該類機械有經驗的設計、制造和使用人員以及用戶或委托設計單位的代表進行初步審查。審查結果如認為設計不適用(如重量、體積太大,造價太高,對結構的可靠性有懷疑等),則須重新進行運動設計，甚至改用別的工作原理和基本結構型式。
基于對象數量計算的，用戶能產出材料明細表進行造價成本估算等進階設計分析。此外，基于數據一致性，在使用的同時會自動修正與修正之對象相關信息，信息的錯誤遺失發生機率會大幅度減少，提高了設計質量。
據筆者了解的信息，美國的舊金山奧克蘭海灣新橋（圖11），1997年估算的造價是13億（美元，下同），其中自錨式懸索橋的造價約占60%，即7.8億。到2001年重新估算時，全橋造價26億，其中懸索橋部分為14億，占比約54%。到2005年再次估價時，全橋為51億。完工后的全橋最終造價，則達到64億。
，因此需要確定單塊幕墻板塊的翹曲度，并以此判定板塊是否為雙曲面或平板，從而精確估算造價。
利用BIM技術的參數化輸入，其智能運算功能代替傳統的手工計算，不僅大大降低了前期投資成本，節省了人力資源，也使工程造價的估算更精確、更具科學性、合理性。利用BIM構建的三維虛擬模型，能夠給人提供直觀的三維單體空間感受，更有利于對平面圖的理解并為項目決策的制定提供更加直觀的依據，提高了項目決策的準確度，同時也提升了工程質量。
BIM技術對安裝造價帶來如下效果：
消除40%預算外變更；
造價估算耗費時間縮短80%；
通過發現和解決沖突，合同價格降低10%；
項目工期縮短7%，及早實現投資回報。
對于造價咨詢公司和工程師個人和來說，前三項效果，無論達到哪一項都是一個在行業內立足的資本，遑論同時達到三項。那么具體來看，對于咱們造價的小伙伴的工作到底有哪些影響呢？
如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
